Lexique

Les dispositions de l'article 55 de la loi SRU demandent aux communes de plus de 3500 habitants de disposer, au terme de 20 années, d'au moins 20 % de logements sociaux sur leur territoire. Les services de l’État, en concertation avec les communes, analysent tous les trois ans, à travers un bilan triennal, l'évolution de la résorption du déficit de logements sociaux.

Le Préfet du Val-de-Marne a souhaité conclure un Contrat de mixité sociale dès la période 2008-2010 avec la ville afin de suivre précisément l'avancement des actions entreprises sur cette période. Ce contrat suivant les directives de l’État doit présenter plusieurs volets, un volet foncier, un volet urbanisme réglementaire, un volet urbanisme opérationnel et un volet suivi-évaluation. Le volet foncier identifie le faible potentiel de propriétés appartenant à l’État ou d'autres collectivités publiques susceptibles de muter dans un proche avenir. Une veille foncière est cependant mise en place sur ces propriétés.

L'action de la ville repose donc uniquement sur le foncier privé à travers les dispositifs déjà mis en œuvre :

• la réservation d'emplacements réservés dans le PLU : l’Établissement Foncier Public d'Ile-de-France soutient dans ce cadre la ville en veille foncière et en intervention de portage financier sur ces sites préalablement ciblés ;
• l'utilisation du droit de préemption sur toutes les ventes d'immeubles ou de logements diffus ;
• le recours à la procédure d'expropriation lorsque des situations d'habitat insalubre ou mal entretenus se présentent ;
• des actions envers les propriétaires de logements vacants, loués aux conditions de la loi de 1948, indignes et les hôtels meublés.

Le contrat prévoit un suivi et une évaluation avec les services de l’État de l'avancement de toutes les actions menées, afin d'en apprécier l'évolution.

Le Contrat de mixité sociale en cours a été signé le 21 mai 2024 avec l’État et s’inscrit dans ce même volontarisme : le document fixe un objectif de 333 logements sur la période concernée, et des ratios de 30 % de PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) et 30 % de PLS (Prêt Locatif Social). 

Le droit de préemption urbain permet à une commune d'acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d'être vendu. Lorsqu'un propriétaire vend un terrain ou une maison à un acheteur, avant que la vente ne soit conclue, la commune doit s'exprimer sur sa volonté d'user de son droit de préemption. Si elle choisit de le faire, elle devient prioritaire pour l'acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal.

Grâce au droit de préemption urbain, une commune peut ainsi acquérir des biens dont elle a besoin pour mener à bien ses projets d'aménagement sans avoir recours à l'expropriation. A Vincennes, le DPU s'applique à l'ensemble du territoire communal. Depuis décembre 2006, le territoire de la ville est soumis au droit de préemption renforcé : la Ville a ainsi une totale connaissance de toutes les aliénations immobilières réalisées sur son territoire quel que soit le statut du bien concerné ou de son propriétaire et peut exercer son droit de préemption sans restriction en vue de développer l'offre de logements sociaux.

Le Conseil municipal a adopté en mars 2009 la mise en place du droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux. Ce dispositif, instauré dans le cadre de la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, permet à la mairie de se porter acquéreur de certains commerces mis en vente dans un périmètre défini, pour maintenir un commerce dense et diversifié et notamment un commerce alimentaire de qualité.

Le Plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes consistant à réserver des emplacements en vue de la réalisation de programmes de logements qu'il définit, ou à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit . Ces parcelles identifiées dans toute la ville auront vocation, le jour où elles changeront de propriétaire, à accueillir des logements aidés. Il ne faut pas confondre ce procédé avec les préemptions ou les expropriations.

L'expropriation est une procédure qui permet à une collectivité (Etat, collectivité territoriale ou organisme assumant une mission de service public) d'obliger une personne privée, particulier ou société, à lui céder ses droits immobiliers sous réserve d'une "juste et préalable" indemnité.

Les expropriations restent peu fréquentes à Vincennes. La différence fondamentale entre un droit de préemption et une expropriation est que dans le premier cas, le propriétaire prend l'initiative de vendre (mais le bénéficiaire du droit de préemption se substitue à l'acheteur), tandis que dans le cas d'une expropriation, le propriétaire n'est pas vendeur.

Aucune pénalité n'a été due par la ville au titre de la loi SRU depuis 2010, ses efforts ayant été constamment reconnus par l'Etat. Auparavant, Vincennes a été soumise à la pénalité SRU, qu'elle ne payait que partiellement compte tenu des efforts conduits afin d'accroître le nombre de logements sociaux.

La pénalité instituée par la loi SRU est proportionnelle au nombre de logements sociaux manquants pour atteindre l'objectif de 25 % et fonction du potentiel fiscal de la commune. Elle vise à encourager les communes à engager sur leur territoire des dépenses consacrées à la construction de logements sociaux. Elle ne peut toutefois, excéder 5 % du montant des dépenses de fonctionnement. La loi prévoit par ailleurs que certaines dépenses peuvent venir en déduction de ce prélèvement. C'est le cas notamment des subventions foncières ou des travaux de viabilisation. Des constats de carence, venant majorer le montant du prélèvement, peuvent être prononcés par le Préfet, à l'issue de chaque bilan triennal, à l'encontre des communes les plus en retard. Dans ce cadre, le taux de majoration est au maximum égal, au rapport entre le nombre de logements sociaux non réalisés et l'objectif triennal qui était fixé. L'arrêté prononçant la carence de la commune est pris après avis du Comité régional de l'habitat.

Les logements "PLA-I" sont destinés à des familles en difficulté dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Ces logements dont partie des priorités en matière de création de logements sociaux à Vincennes.

Il s'adresse aux personnes physiques ou morales qui veulent réaliser une opération locative. Il est destiné au financement de logements ayant un niveau de loyer et de ressources supérieures au prêt locatif à usage social (PLUS).

Il s'agit de logements réservés à des familles dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds ; le dispositif des PLUS favorise l'accès aux logements sociaux à un plus grand nombre de salariés.

Ces logements font partie des priorités en matière de création de logements sociaux à Vincennes.

Un programme social thématique (PST) est une démarche qui permet aux propriétaires bailleurs privés d'obtenir des subventions de l'Agence nationale de l'habitat et de la ville afin de réhabiliter leurs logements. En contrepartie, le propriétaire s'engage à appliquer un loyer modéré dans une convention signée avec l'ANAH pour une durée minimale de 9 ans. La ville de Vincennes a mis en place un PST sur l'ensemble de son territoire en 2012.

La loi SRU du 13 décembre 2000 est l'aboutissement d'un débat national lancé en 1999 ayant pour thème " Habiter, se déplacer... vivre la Ville ". Elle cherche à prendre toute la mesure des enjeux de la ville d'aujourd'hui : favoriser le renouvellement urbain, inciter à la mixité urbaine et sociale, mettre en œuvre une politique de déplacements au service du développement durable.

L'objectif de la loi SRU comprend trois volets : urbanisme, habitat et déplacements. Parmi les dispositions du volet habitat, la plus commentée est celle de l'article 55, aux termes duquel les communes de plus de 3500 habitants faisant partie d'une agglomération de plus de 50000 habitants (et les communes franciliennes de plus de 1500 habitants) se voient prélever annuellement une somme si leur parc social est inférieur à 25 % des résidences principales.

[Extrait d'un article paru en juillet 2024 dans Vincennes info, à l'occasion des 50 ans de la Vincem]

La Vincem a été créée en 1974 en empruntant la forme juridique de la société d’économie mixte locale : une société de droit privé dont le capital est détenu en majorité par une collectivité locale, en l’occurrence la Ville de Vincennes. La Vincem a vu le jour pour mener à bien des opérations immobilières que la Ville n’aurait pas pu porter seule et qu’elle aurait dû subir de la part de promoteurs privés. Son intérêt et sa légitimité ne tardent pas à se prouver : un programme immobilier est construit rue des Laitières en plus d’un gymnase et d’une crèche, 2 ans plus tard suivent la résidence Charles-V et le commissariat de police dans la rue Raymond-du-Temple, et le tribunal d’instance, reconverti depuis en antenne locale de France Travail rue Lejemptel.

Au fil des ans, la complexité de montage des opérations immobilières n’est pas allée en s’améliorant dans le contexte vincennois. Cherté du foncier, densité du tissu urbain et partant opportunités rares pour les constructions neuves, les difficultés ne manquent pas. D’autant qu’une nouvelle injonction faite aux villes est créée par la loi SRU : compter au moins 25 % de logement social sur le territoire. La Vincem apporte cependant une souplesse qui n’est pas négligeable et peut simplifier le montage de certaines opérations. Son travail est aussi d'être à l’affût des opportunités qui peuvent s’offrir en matière d’habitat et d'étudier  l’opportunité de s'en en saisir. L'objectif est de permettre à la ville de rester "maîtresse des horloges et des compas de sa politique d’habitat". Il s'agit en effet d’appliquer une politique d’habitat et non de logement, avec ce que cela sous-tend d’exigences environnementale, urbanistique et architecturale. La maîtrise de bout en bout qu'offre la Vincem  permet de choisir les projets : le nombre de logements, leur répartition entre privé et social, le rendu architectural, les exigences environnementales…

Une souplesse qui permet de répondre aux exigences de l’État en matière de création logement social. Dans ce contexte, Vincennes n'a pas été pénalisée par l'Etat qui de surcroît a salué à de nombreuses reprise l'action efficace de la Ville compte tenu de son contexte urbain.

La gestion des logements est assurée par plusieurs partenaires : Habitat et Humanisme, Immobilière 3F, Colisée Gestion, ARPEJ...

Pur en savoir plus sur la Vincem et ses réalisations : www.vincem.fr